درباره حق شفعه

جهت مشاوره با شماره ۰۹۱۴۱۱۹۳۵۰۴ تماس بگیرید

حق شفعه در قانون مدنی

یکی از اسباب تملک طبق ماده 140 قانون مدنی «اخذ به شفعه» است. اخذ به شفعه همان اِعمال یا اجرای «حق شفعه» است. به عبارت دیگر برای اخذ به شفعه، نخست باید حق شـفعه‌ ای وجود داشته باشد. حق شـفعه از حقوق مالی و مربوط به مبحث اموال و مالکیت‌ها است، امّا اخذ به شفعه یا اجرای حق شفعه از مباحث مربوط به اعمال حقوقی است؛ چرا که اراده شفیع سبب تملک حصه فروخته شده می شود.

تعریف حق شفعه در قانون مدنی ماده 808: "هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالث منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند". اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده ۱۴۰ قانون مدنی، این موضوع را مورد توجه قرار داده است.

شفعه به معنای تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است. به این معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم، فروخته شود.

وقتی مالکیت ملکی بین دو نفر مشترک است و شریک اول سهم خود را به شخص سومی می‌فروشد، شریک دوم به محض اطلاع از فروش، حق دارد سهم شریک اول را بخرد، یعنی سهم او را به ملکیت خود در آورد و از چنگ مشتری به همان مبلغی که به فروشنده یا شریک اول داده بیرون بیاورد.

اوصاف حق شفعه

1. حق شفعه حق مالی است

حـق شـفعه حق مالی است؛ زیرا به شفیع حق می دهد که مال فروخته شده را تملک کند. از آثار مالی بودن حـق شـفعه آن است که حـق شـفعه قابل اسقاط است.

2. حق شفعه حق عینی است

در تقسیم‌بندی حقوق به حق عینی و حق دینی، حـق شـفعه جزء حقوق عینی است نه دینی؛ یعنی شفیع برای اعمال حق لازم نیست علیه خریدار اقامه دعوا کند و الزام او را به انتقال حصه فروخته شده را بخواهد.

شرایط اخذ به شفعه

توجه داشته باشید برای اینکه برای شریک مال حق شفعه ایجاد شود باید موارد زیر وجود داشته باشد:

1. غیر منقول بودن مال

بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی شریک زمانی این حق را دارد که مال غیرمنقول ذاتی باشد. به عبارت دیگر باید مانند زمین، ذاتا غیر منقول باشد و نباید از طریق عمل انسان و با دخالت بشر غیرمنقول شده باشد. به همین دلیل اگر یک درخت یا یک ملک و بنا بدون زمین آن فروخته شود چون غیرمنقول ذاتی نیست برای شریک شفعه ایجاد نمی‌شود.

2. مشاع بودن مال

حق شفعه تا زمانی وجود دارد که مال مشاع و شراکتی باشد. اگر مال غیرمنقول میان شرکا تقسیم شود و شراکت آن‌ها از بین برود دیگر وجود ندارد و هر کسی می‌تواند مال خود را به شخص ثالث بفروشد بدون اینکه برای سایر شرکای سابق او ایجاد شود. با این حال بر طبق ماده ۸۱۰ قانون مدنی،‌ اگر دو نفر با دو ملک مجزا حقوق ممر یا مجری مشترک داشته باشند، در صورتی‌که یکی از مالکین ملک خود را با حق ممر و مجری به شخص ثالث بفروشد، مالک دوم حق شفعه خواهد داشت حتی اگر در اصل ملک فروخته شده شراکتی نداشته باشد. اما اگر همین ملک بدون حق ممر و مجری به شخص ثالث فروخته شود برای فردی که در ممر و مجری شراکت دارد، ایجاد نمی‌شود.

3. قابلیت تقسیم مال غیرمنقول

حق شفعه در ملک قابل تقسیم ایجاد می‌شود زیرا باید ملک قابلیت تقسیم داشته باشد که یکی از شرکا بتواند سهم خود را به ثالث بفروشد. در نتیجه از آن‌جایی که امکان انتقال به ثالث در مال غیرقابل تقسیم توسط یکی از شرکا وجود ندارد و در این اموال قابل تصور نیست.

4. انتقال از طریق بیع

بر اساس قانون حق شفعه زمانی ایجاد می‌شود که مال از طریق بیع به شخص ثالث منتقل شده باشد. بنابراین اگر یکی از شرکا سهم خود را به طریقی به جز عقد بیع به نفر سوم منتقل کند، برای شریک او حقی ایجاد نخواهد شد. برای مثال اگر شریکی سهم خود را از طریق هبه به شخص دیگری منتقل کند، برای شریک او نیز ایجاد نمی‌شود.

5. تعداد شرکا باید دو نفر باشد

حق شفعه در اموال غیرمنقول زمانی ایجاد می‌شود که دو نفر شریک مال باشند. اگر بیشتر از دو نفر در یک مال غیرمنقول شراکت داشته باشند و یکی از این شرکا سهم خود را به ثالث بفروشد برای سایرین حق شفعه ایجاد نمی‌شود.

لازم به ذکر است که اگر یکی از دو شریک سهم خود را به چند نفر بفروشد، تاثیری در حق شریک دوم ندارد. به عبارت دیگر آنچه که مهم است تعداد شرکا است که باید دو نفر باشند و مهم نیست که سهم مذکور به چند نفر فروخته شود.

6. انتقال تمام حصه توسط شریک

بر طبق قانون مدنی زمانی برای شریک حق شفعه ایجاد می‌شود که شریک دیگر تمام سهم خود را به شخص ثالث فروخته باشد. در نتیجه اگر شریک مذکور تنها بخشی از سهم خود را به ثالث فروخته باشد برای شریک وی وجود ندارد.

7. فوریت حق شفعه

حق شفعه فوریت دارد. به عبارت دیگر شریک به محض اینکه از انتقال سهم شریک خود مطلع شد باید برای اجرای حق شفعه خود به کمک یک مشاور حقوقی اقدام کند. لازم به ذکر است که ممکن است یک شریک از انتقال سهم شریک دیگر اطلاع نداشته باشد این حق او با گذر زمان از بین نمی‌رود اما او به محض اطلاع باید برای خرید سهم منتقل شده اقدام کند. ادعای جهل شفیع به ایجاد حق شفعه بدون ارائه دلیل از او پذیرفته می‌شود و اگر خریدار مدعی علم و آگاهی شفیع است، باید علم او را ثابت کند.

8. قدرت شفیع به پرداخت ثمن

برای اینکه حق خریدار ضایع نشود، شریک باید حتما ثمن پرداخت شده توسط او را به وی بازگرداند. بنابراین صرفا نمی‌تواند با ادعای اعسار بدون پرداخت ثمن به خریدار، سهم منتقل شده را از او پس بگیرد.